Ce site d’information juridique est à vocation essentiellement pratique. Les articles que vous y trouverez abordent succinctement des questions très diverses. Pour la plupart elles nous ont été inspirées de cas dont nous avons eu à traiter réellement à l’étude.

Il n’est pas nécessaire d’épiloguer sur l’insécurité juridique qui règne actuellement. Mais à l’heure où notre droit positif est affecté de changements aussi rapides qu’inattendus (pour ne pas dire irrationnels), alors que de surcroît il va se complexifiant, tandis que ses sources, se diversifiant, perdent de leur autorité, la voie la plus sûre est d’en revenir à une approche très casuistique du droit. Aujourd’hui c’est dans l’abord de questions précises posées au sujet de cas analysés avec la rigueur requise que l’on peut espérer retrouver le sens des principes – le tout dans le respect du secret professionnel qui est au fondement de notre statut d’officier ministériel.

Dans un tel contexte de crise du droit, le notaire a le devoir de continuer de remplir sa mission de conseil désintéressé et impartial, et de contribuer ainsi à résoudre les différents. Il ne saurait échapper à cet exercice qui exige que l’attention la plus scrupuleuse soit prêtée à chaque cas particulier.

La plus-value brute réalisée lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Par son allocution du 24 août 2011, le premier ministre François Fillon dressait l'acte de décès du déjà regretté article 150 VC I du Code général des impôts, disposition prévoyant la dégressivité de l'imposition sur la plus-value pour les biens cédés en fonction de leur durée de détention par le cessionnaire.

Plus soucieux d'augmenter les recettes de l'Etat que de diminuer ses dépenses, mais heureusement conscient que le seuil de tolérance à l'endettement est désormais dépassé, le chef du gouvernement supprimait donc un abattement permettant jusqu'ici de taxer les opérations spéculatives tout en épargnant les placements de bon père de famille.

Les cessions de biens immobiliers, hors résidence principale, seront donc taxées à hauteur de 19 % de la plus-value, le calcul de cette dernière prenant désormais et opportunément en compte l'évolution de l'inflation.

 
Soucieux d'éviter le contournement du nouveau mécanisme, le projet de loi du gouvernement prévoit l'entrée en application de ce dernier dès le 25 août. Seules les cessions consécutives à un compromis de vente passé par acte authentique avant cette date bénéficieront de l'ancien, et croyons-nous plus juste, dispositif.

Dernières publications                                                                                   

Dissolution de la communauté conjugale et stock-options.

Quel est le sort des stock-options attribuées à un employé de société en cas de dissolution de sa communauté conjugale ? Appartenant sans conteste aux biens communs des époux, ces options de souscription d'action sont difficilement évaluables dans les opérations de liquidation de la communauté. A quelle valeur en effet doivent-elles être appréciées ? Celle du cours de l'action lors de la dissolution de la communauté, ou celle du cours de l'action lors de leur revente par l'époux employé de la société ?

Une réponse ministérielle du 18 juin 2001 ainsi qu'un arrêt inédit de la deuxième chambre civile de la cour d'appel de Paris du 7 mai 2004 prennent en compte la valeur de l'option au moment de la dissolution de la communauté.

La plus-value de l'action au jour de la dissolution de la communauté conjugale est ainsi partagée entre les deux époux. Et la plus-value entre le jour de la dissolution et le jour de la levée d'option revient entièrement à l'époux souscripteur des actions de sa société.

Ce mode de partage a l'avantage de fixer la valeur de l'action au jour de la dissolution de la communauté sans faire durer les opérations de liquidation jusqu'au jour de la levée de l'option. Il souffre néanmoins de l'inconvénient de faire supporter totalement au seul souscripteur des stock-options les éventuelles moins-values de l'action entre le jour de la dissolution de la communauté et celui de la levée d'option. Ce dernier doit donc bien prendre garde au fait qu'en cas de chute du cours de l'action après la fin de la communauté, il ne pourra partager les pertes avec son ancien conjoint, qui lui aura été payé "au prix fort".

Retrait d'une société civile d'attribution non immatriculée.

Par dérogation à l'article 1842 du Code civil, les sociétés non immatriculées à la date prévue à l'alinéa précédent conserveront leur personnalité morale.

Par l'article 4 de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978, les anciennes sociétés non immatriculées au Registre du commerce et des sociétés conservaient leur personnalité morale. Vingt ans après, la loi NRE du 15 mai 2001, et dans un but de transparence, revenait sur cette dérogation : les anciennes sociétés créées étaient tenues de procéder à leur immatriculation avant le 1er novembre 2002, faute pour elles de perdre leur personnalité morale.

De nombreuses société civiles d'attribution, qui ont pour but l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, sociétés souvent peu gérées, n'ont pas procédé à leur immatriculation et ont ainsi perdu leur personnalité morale.

Quel est l'effet de cette perte sur l'associé d'une société civile d'attribution ? Peut-il notamment se retirer de la société et obtenir l'attribution en pleine propriété du bien dont il a la jouissance ? Pour ce faire, comment obtenir l'accord des organes de gestion de la société dans les formes requises ?

La perte de la personnalité morale ne dissout pas la société, mais la transforme en une société en participation régie par les articles 1871 et suivants du Code civil, et transfère en principe les biens sociaux à l'indivision des associés. Le pacte social étant maintenu, l'un des associés peut parfaitement demander son retrait dans les conditions prévues par les statuts.

Autre difficulté à envisager lors du retrait, une difficulté fiscale : la transformation en société en participation ne risque-t-elle pas d'engendrer le paiement de droits d'enregistrement supplémentaires ? Une circulaire du ministère de la justice du 31 mars 2005 répondait à cette interrogation et parait à ce risque. La chancellerie estimait en effet que l'indivision des associés était incompatible avec la jouissance de lots privatifs par chacun des associés, caractéristique propre aux sociétés civiles d'attribution. La circulaire prévoit ainsi que les biens sociaux sont directement transférés de la société à l'associé, sans passer par l'indivision des associés, leur évitant d'être doublement taxés par la conservation des hypothèques.