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Acquisition
Financement
- Le crédit d'impôt à raison des intérêts d'un emprunt pour l'achat d'un logement. L’Etat prend en charge une partie des intérêts dus à cause d’un emprunt contracté afin de devenir propriétaire de son logement. Cette aide prend la forme d’un crédit d’impôt imputé sur l’impôt sur le revenu, l’excédent étant restitué. Lire la suite
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L'exercice habituel des opérations de banque. Une personne ne trouve pas de banque (établissement de crédit) qui acceptât de lui prêter les fonds nécessaires à une opération immobilière. Un particulier est pour sa part susceptible de lui prêter ces fonds. Mais avant, il nous demande de lui faire part de notre analyse sur les prêt projetés au regard des dispositions des articles L. 311-1 et L. 511-5 et suivants du Code monétaire et financier. Lire la suite
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Le consentement du conjoint empêché d'emprunter, à l'emprunt contracté par l'autre. Voici un couple, marié sous le régime de la communauté. Le mari est dans l’impossibilité de contracter un emprunt. Ce n’est pas qu’il soit frappé d’une simple interdiction technique d’émettre des chèques. Il fait l’objet d’une mesure de surendettement qui lui interdit d’emprunter à l’avenir. L’épouse, qui souhaite en contracter un de son côté, a trouvé un banquier qui serait d’accord sur le principe, mais qui est réticent à cause de la situation du mari. Lire la suite
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Le cautionnement hypothécaire donné par un époux auprès d'une banque. Ce titre est en vérité à la fois trop étroit, trop large et trop concret pour notre thème 1. Il ne s’agit pas seulement de cautionnement hypothécaire, mais encore de cautionnement tout court, et même plus largement de constitution de garanties. Et surtout il est question également d’emprunts. Voilà pour les actes. Quant aux acteurs, il s’agit bien d’époux, mais plus précisément d’époux mariés sous le régime de la communauté (parce que ce sont les biens communs qui posent problème), et s’il s’agit de banque c’est simplement parce qu’en pratique le créancier est souvent une banque. Lire la suite
Promesse de vente
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Promesse de vente. Fermeté de l'offre de prêt. Par acte du 11 mai 2007, une SCI (le promettant) a fait une promesse unilatérale de vente à Monsieur Y (le bénéficiaire) concernant un immeuble à Paris. La promesse était, de manière classique, assortie de la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 22 juin 2007. La vente ne s’est pas faite. Après une lettre du 23 juin 2007 faisant part de refus, le bénéficiaire s’est désisté, faute de financement. Il a voulu récupérer l’indemnité d’immobilisation, ce qui lui a refusé le promettant. Le litige porte donc sur le sort de l’indemnité d’immobilisation. Lire la
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Promesse de vente. Restitution de l'indemnité d'immobilisation. Voici un cas qui nous a été soumis et qui concernait la question toujours délicate de la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire de la promesse. Une promesse unilatérale de vente est faite, assortie, de manière classique, de la condition suspensive que le bénéficiaire obtienne dans un certain délai une ou plusieurs offres définitives de prêts. La vente ne se fait pas, le bénéficiaire se désiste, faute de financement. Il veut récupérer l’indemnité d’immobilisation, ce qui lui refuse le promettant. Le litige porte donc sur le sort de l’indemnité d’immobilisation. Lire la suite
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Les pactes de préférence. Le propriétaire d’un bien immobilier était tenu par un pacte de préférence (publié à la Conservation des Hypothèques). On sait que ce dernier oblige le promettant, si jamais il entend vendre son bien, à adresser en priorité son offre à un bénéficiaire. Or, ici le promettant avait, au mépris de sa parole, choisis de vendre directement le bien à un tiers. Le bénéficiaire du pacte réclamait alors d’être substitué dans les droits de l’acquéreur, dans les termes de la vente, et, subsidiairement, l’allocation de dommages et intérêts. Lire la suite
Préemption
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Utilisation de l'immeuble après sa préemption. Un immeuble dont vous entendiez vous porter acquéreur a fait l’objet d’une préemption par la commune. Depuis lors, cinq ans se sont presque écoulés et elle n’a toujours pas réalisé l’opération projetée. Vous vous interrogez donc sur l’obligation qui pèse sur la commune de réaliser l’objectif par elle avancé pour motiver sa décision de préempter, et sur les conséquences de l’irrespect de cette obligation. Lire la suite
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L'extinction du droit de préemption subsidiaire. Lorsqu’un locataire s’est vu délivrer un congé pour vendre et qu’il a décliné l’offre d’achat que ce dernier implique, il bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire lorsque son propriétaire vend finalement à des conditions ou à un prix plus avantageux (art. 15 II al. 4 loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Mais combien de temps l’ex-locataire bénéficie-t-il de son droit ? Autrement dit, qu’en est-il lorsque la vente aurait lieu cinq ou dix ans après qu’il ait refusé l’offre à lui faite ou que le délai qui lui était imparti pour accepter ait expiré ? Lire la suite
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