Par conséquent, les actes effectués avant le partage portant sur le droit d’un indivisaire sur l’ensemble de la masse indivise (ut universi), sont valables et opposables quelle que soit l’issue du partage. Concernant les actes portant sur partie de la masse indivise (ex. les immeubles), ou sur un ou plusieurs biens en particulier (actes ut singuli), il faut distinguer. Les actes conservatoires resteront toujours valables, quel que soit l’attributaire du bien. En revanche, la validité des actes d’administration et de disposition est en principe subordonnée au résultat du partage : si l’héritier attributaire était non consentant, l’acte sera définitivement inopposable. D’où, pour échapper à l’aléa que le partage fait ainsi peser sur un acte, la fameuse « règle de l’unanimité » : si les héritiers ont tous consentis, l’acte sera valable définitivement, quel que soit l’héritier au lot duquel il tombera. D’où, aussi, les efforts pour obtenir ce consentement de tous, par le biais de la représentation : mandat tacite (gestion « au su des autres et sans opposition de leur part »), gestion d’affaire, habilitation judiciaire.
Il y a néanmoins deux exceptions à ce principe. La première concerne l’acte d’exploitation normale (acte d’administration ; mandat général d’administration ; vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ; conclusion ou renouvellement des baux, sauf immeuble de l’entreprise) qui peut être pris à la majorité des deux tiers des droits indivis (avec simple information des autres) (article 815-5 C. civ.). La seconde est l’aliénation d’un immeuble indivis sur autorisation de justice à la demande du ou des titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis, en cas de péril de l’intérêt commun et s’il n’est pas porté une atteinte excessive aux droits des autres (article 815-5-1 C. civ., loi 2009).
En savoir plus : voir D. Viguier, Autorisation d'aliéner un immeuble indivis : distinction des cas de démembrement, Droit et patrimoine, 2009, n°183, pp. 24-25.
